요즘 부동산 시장에서는 집값과 더불어 전세가격 또한 폭등하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 6년만에 최대폭으로 올랐고, 전국 대부분 지역에서도 매매가와 비슷한 수준으로 올랐다. 정부는 계속해서 대책을 내놓고 있지만 효과는 미미하다. 이번 포스팅에서는 이러한 상황 속에서 어떻게 대처해야하는지 알아보자.
전세값이 왜 이렇게 오르는건가요?
가장 큰 원인은 역시나 공급 부족이다. 임대차 2법 시행 이후 매물이 급감하면서 수요 대비 공급이 턱없이 부족해진 탓이다. 특히 가을 이사철인 9월부터는 본격적으로 전세난이 심화될 전망이다. 이처럼 전세난 현상이 지속되면서 최근 몇 년간 잠잠했던 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식)가 다시 고개를 들고 있다. 실제로 KB국민은행 리브부동산 조사 결과 올해 7월 말 기준 서울 아파트 매수우위지수는 100.5로 지난 2018년 1월(101.8) 이후 최고치를 기록했다. 즉, 앞으로 더욱 많은 사람들이 ‘내 집 마련’보다는 ‘갭투자’를 선택할 것이라는 의미다.
그럼 지금이라도 사야할까요?
사실 전문가들은 이미 늦었다고 말한다. 현재 보유세 인상 등 각종 규제로 인해 다주택자들이 매도 대신 증여를 택했기 때문이다. 실제 한국감정원 통계에 따르면 올 상반기 서울 아파트 증여 건수는 총 8954건으로 지난해 같은 기간(6397건)보다 44% 증가했다. 게다가 하반기 입주 물량 감소 폭마저 크다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량은 약 4만 가구로 전년 동기(약 5만3000가구) 대비 25%가량 줄어든다. 반면 내년엔 입주 물량이 절반 가까이 줄어들 예정이다. 결국 현 시점에서 내 집 마련을 원한다면 청약만이 답이지만 가점이 낮다면 현실적으로 불가능하다. 그렇다면 차선책으로는 어떤 방법이 있을까?
지금 사면 손해 아닌가요?
정부 정책 기조상 당분간 하락세 전환은 쉽지 않을 것으로 보인다. 하지만 하락장에선 실거주 목적이라면 오히려 기회가 될 수 있다. 예컨대 조정대상지역 이상 투기과열지구라면 대출 한도가 40%로 제한되지만 비규제지역이라면 70%까지 받을 수 있다. 무주택자가 아니더라도 분양권·입주권 소유자는 유주택자로 간주되지 않아 중도금 대출 및 잔금 대출 시 기존 주택 처분 조건 없이 60%까지 적용된다. 만약 자금 여력이 된다면 시세차익형 상품보단 임대수익형 상품을 고려해보는 것도 좋다. 대표적인 수익형 부동산 중 하나인 오피스텔은 소액 투자가 가능하며 비교적 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있다. 다만 공실 위험성이 있으므로 입지 선정에 신중해야 한다.
